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“好学生”万科的待答难题_房产
作者:益阳新闻综合频道 2019-08-23 13:34 来源:

在2019年中期业绩发布会上,针对融资收紧的问题,万科总裁、首席执行官祝九胜说:

好学生喜欢难题目,万科要争当好学生,答好难题目。

船大难掉头,需要万科“答好难题目”的可没有应对融资收紧的问题这么简单。

8月20日,万科发布了2019年上半年业绩报告。呈现出来的数据很漂亮:

实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;

持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;

净负债率35.04%,持续保持行业低位。

实现销售面积2150.1万平方米,销售金额3340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%。

在某机构发布的2019上半年房地产企业销售额排行榜中,万科高居第二位。这样的成绩,放在适龄儿童中,是标准的三好学生。

但把平面的成绩放在时空中去看,光鲜的成绩便褪去华丽的外衣,透着一丝焦虑。

增速放缓,主营业务遭遇天花板

拎出4年内营业收入、销售金额、销售面积等能看出未来走势的几组核心指标的数据来进行对比分析。

可以看到,万科营业收入表现一直良好。但房地产行业的特殊性,有1—2年的项目结转周期,所以今年的营业收入对应的是2017年左右的销售业绩。从销售金额、销售面积的同比增速来看,万科是一直呈现下降趋势的,也就是说接下来的两年,万科营收也将受影响。

可以看出,赚钱方法万科的主营业务房地产开发呈现增长疲软的趋势。究其原因,与大环境离不开,上半年全国房屋新开工面积同比增长10.1%,增速较2018年同期减少0.7个百分点。

另一方面,行业集中度的提升也让万科增长更加乏力。根据2018年年度报告,万科房地产业务的市占率达到了4.05%,在今年上半年,万科开发业务销售金额在41个城市中,位列当地前三,市占率或许有进一步提升。而在前面有碧桂园、恒大强劲对手,后又有保利、融创等追兵,想要进一步提升百赚利滚利,难度不小。

再来看万科土地储备及新开工面积。

去年,万科喊出了“活下去”的口号,给行业带来些许悲凉。但从万科前7个月的拿地动作来看,在同行中仍是锐意进取的“好学生”,以超千亿的拿地金额排在第二名。如果只与自己比较,万科在拿地的速度上的确呈放缓的姿态,新开工面积同比下降,新增地块规划面积同比下降三成。

新业务难登大堂 第三次创业道阻且长

当主营业务放缓的同时,新业务却不能如愿跟上。

2014年,万科确定要做城市配套服务商,在传统的住宅业务以外,万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

当时郁亮给出了一个目标:

我们希望在十年后,新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。

5年过去了,住宅遇到了增长瓶颈,而新业务被“收敛、聚焦,活下去”掩盖。

尽管长租公寓、商业开发和运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪度假等业务单独拆开,数据不算十分难看,但相比于房地产开发业务而言,仍然是难登大堂,由于远没有达到财报信息披露的标准,收入被计算在主营业务里。

尤其是在长租公寓层面。万科在2018年8月,曾说要把租赁业务定为集团的核心业务,也就1年时间,万科暂停了雄心勃勃的“万村计划”,因为遇到困难。而被认为是升迁之路,从深圳总经理走到长租公寓总经理的薛峰也辞职了。

在今年6月的股东大会上,面对小股东对多元化业务收益的询问时,祝九胜非常坦承,用了“不尽如人意”“差强人意”来形容,“我们很惭愧,(回报)此刻还不理想。”

好学生喜欢难题目,祝九胜说:

现在城乡建设与生活服务商转型是万科的第三次创业,第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线。

现实很骨感,万科要解答新业务难题,道阻且长。

近四成净利润被少数股东分掉

少数股东吃掉利润的话题谈及了很多年,在2016年由一位地产高管实名发问“作为优秀房企的万科的利润去哪了”达到了高潮。好几年过去,万科依旧没变。

让这位高管疑惑的是,归属于上市公司股东的净利润增速比较缓慢,甚至出现下滑,与万科的业绩高速增长相背离。2015年财报的数字显示,万科归母净利润的增速远不及少数股东损益的增速,2015年万科营收和净利润增长了35%,归母净利润仅增长了15%,但少数股东损益增长了121%,整整43亿元利润被“少数股东”分走,占了净利润的1/3。

以此逻辑,来看万科近年来少数股东损益表现。不难发现,少数股东的损益增速依旧高于归母净利润,从半年报中的对比可发现,少数股东损益占比在2016年有所下降,但2017年又持续增长。

在年报中,少数股东损益占比在2017年走到了一个低点,而在2018年又达到了近四年高点。也就是说在2018年有三成的净利润被少数股东拿走了,这一数字在2019年上半年接近了四成。

“少数股东”是谁?项目子公司的股东,主要包块两大类:一是合作方,二是万科项目跟投员工及万科高管。

在今年的股东大会上,有小股东表达了不满:“将近1/3的净利润去到少数股东那里,这是损害了上市公司股东的利益。甚至还有投资者怀疑管理层进行利益输送。”

祝九胜的回应把重点放在了项目合作方:

我们要源源不断地获取土地资源和项目资源,所以在经营者看来,一方面既要善待项目合作方,另一方面,对上市公司股东的利益也肯定不能有任何不利的情形出现。

(责任编辑:李方)

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